نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

ملک مشاع، داستانی آشنا برای بسیاری از افراد است؛ جایی که مالکیت یک دارایی بین چند نفر مشترک می شود. تصور کنید سال هاست که بخشی از یک ملک را با شرکای دیگر در اختیار دارید، اما اکنون نیاز به استفاده یا فروش سهم خود پیدا کرده اید و در عین حال، امکان توافق با سایر مالکین وجود ندارد. در چنین شرایطی، قانونی به نام «دستور فروش ملک مشاع» می تواند گره گشای این مشکل باشد و راهی را برای شما بگشاید تا از این بن بست حقوقی رها شوید. این فرآیند، نه تنها یک راهکار قانونی است، بلکه تلاشی برای احقاق حق و رهایی از چالش های پیچیده مالی و ارتباطی به شمار می رود.

گاهی اوقات، میراثی مشترک، سرمایه گذاری ای جمعی یا حتی بخشش یک ملک به چندین فرزند، افراد را در موقعیت مالکیت مشاع قرار می دهد. این وضعیت، تا زمانی که شرکا بر سر تمامی مسائل توافق داشته باشند، آرام و بی دردسر پیش می رود. اما کافی است یکی از مالکین قصد فروش یا تقسیم سهم خود را داشته باشد و با مخالفت یا بی تفاوتی دیگر شرکا روبه رو شود؛ در اینجاست که چالش ها آغاز می شوند و آرامش جای خود را به سردرگمی حقوقی می دهد. دستور فروش ملک مشاع، دقیقاً برای همین لحظات طراحی شده است؛ زمانی که توافق راه به جایی نمی برد و قانون باید پا در میانی کند تا هر کسی به حق خود برسد. مسیر قانونی رسیدگی به این مشکل، با درخواست افراز ملک در اداره ثبت اسناد و املاک آغاز می شود و در صورت عدم امکان افراز، با ارائه دادخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه، ادامه می یابد تا ملک پس از ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری، به فروش رسیده و بهای حاصل از آن میان شرکا تقسیم شود.

درک مفاهیم پایه: در قلمرو مالکیت مشاع

برای قدم گذاشتن در مسیر حقوقی فروش یک ملک مشاع، ابتدا باید با مفاهیم پایه ای که این حوزه را شکل می دهند، آشنا شد. این شناخت، مانند نقشه ای است که راه را روشن می کند و کمک می کند تا هر قدم را با آگاهی و اطمینان بیشتری برداشت.

مال مشاع چیست و چه تفاوتی با مال مفروز دارد؟

تصور کنید که شما و چند نفر دیگر، همگی در مالکیت یک خانه، یک قطعه زمین یا حتی یک آپارتمان شریک هستید. این وضعیت را «مالکیت مشاع» می نامند. در مالکیت مشاع، هر شریک، بدون اینکه سهم دقیق و فیزیکی او مشخص شده باشد، در جزء جزء و ذره ذره ملک شریک است. به عبارتی، مالکیت بین همه «پخش» شده و هیچ کس نمی تواند بگوید که دقیقاً این گوشه از زمین یا آن بخش از خانه متعلق به اوست. مثال های رایج این نوع مالکیت فراوان هستند؛ از ملکی که به ارث رسیده و بین ورثه تقسیم نشده، تا زمینی که چند نفر با هم برای سرمایه گذاری خریده اند.

در مقابل، «مال مفروز» قرار دارد. در مالکیت مفروز، سهم هر فرد از نظر فیزیکی مشخص و جدا شده است. یعنی اگر یک ملک مشاع را به قطعات کوچک تر تقسیم کرده باشند و برای هر قطعه سند جداگانه صادر شود، آن قطعات به «مال مفروز» تبدیل می شوند. تفاوت اصلی و حیاتی این دو مفهوم در این است که در مال مشاع، هیچ یک از شرکا نمی تواند بدون اجازه سایر شرکا، تصرفی مادی و فیزیکی در ملک داشته باشد یا سهم خود را جداگانه به فروش برساند، مگر اینکه مسیر قانونی خاصی را طی کند. درک این تمایز، اهمیت بسیاری در دعاوی حقوقی مربوط به املاک دارد؛ زیرا مسیر پیش رو برای حل اختلافات، کاملاً به نوع مالکیت بستگی خواهد داشت.

افراز ملک مشاع: گام اولیه قبل از دستور فروش

هنگامی که چندین نفر مالک مشترک یک ملک هستند و به هر دلیلی، دیگر تمایلی به ادامه این مشارکت ندارند، اولین راهکاری که به ذهن می رسد، تقسیم ملک است. این تقسیم که از نظر حقوقی «افراز» نامیده می شود، به معنای جداسازی سهم هر یک از شرکا از ملک مشاع است. افراز می تواند به صورت توافقی بین مالکین صورت گیرد؛ یعنی همه شرکا بر سر نحوه تقسیم و میزان سهم هر یک به تفاهم برسند و سندهای جداگانه برای هر بخش صادر شود. اما اگر توافق حاصل نشود، پای اداره ثبت اسناد و املاک و در مواردی دادگاه به میان می آید. افراز یک گام حیاتی است، چرا که تنها در صورتی که افراز ملک از نظر قانونی یا فیزیکی غیرممکن باشد، نوبت به درخواست «دستور فروش ملک مشاع» می رسد.

صلاحیت و شرایط افراز در اداره ثبت اسناد و املاک: زمانی که ثبت، سکان دار است

در ابتدا، قانونگذار تلاش کرده است تا بار رسیدگی به اختلافات ملکی را از دوش دادگاه ها بردارد و در مواردی، اداره ثبت اسناد و املاک را مرجع صالح برای افراز قرار دهد. اما این صلاحیت، شروطی دارد که باید به دقت به آن ها توجه کرد. زمانی اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را پیدا می کند که:

• عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته باشد: یعنی ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد و مراحل ثبت آن به طور کامل انجام شده باشد.
• هیچ فرد محجور یا غایب مفقودالاثری در میان مالکین نباشد: حضور افراد صغیر، مجنون یا کسانی که از آن ها خبری نیست، فرآیند را پیچیده تر کرده و معمولاً صلاحیت را از اداره ثبت سلب و به دادگاه منتقل می کند.
• سند معارض وجود نداشته باشد: یعنی هیچ سند مالکیتی که ادعای مالکیت بخش یا کل همان ملک را دارد، موجود نباشد.

مدارک مورد نیاز برای درخواست افراز نیز شامل تصویر مصدق سند مالکیت، کارت ملی متقاضی و در صورت نیاز، وکالت نامه وکیل می شود. دانستن این شرایط، به شما کمک می کند تا تصمیم بگیرید که آیا مسیر اداری از طریق اداره ثبت برای شما باز است یا باید مستقیماً به دادگاه مراجعه کنید.

نحوه رسیدگی عملی به درخواست افراز در اداره ثبت: گام به گام در پیچ و خم اداری

اگر شرایط لازم برای افراز در اداره ثبت وجود داشته باشد، می توان این فرآیند را آغاز کرد. این مسیر شامل چند گام اصلی است:

1. تقدیم درخواست: متقاضی (یکی از مالکین یا وکیل او) با در دست داشتن مدارک، درخواست افراز را به اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع است، تقدیم می کند. در این درخواست، باید مشخصات دقیق سایر مالکین و آدرس آن ها برای ابلاغ ذکر شود.
2. ارجاع به کارشناس و نقشه برداری: اداره ثبت، پس از بررسی های اولیه و استعلام صورت وضعیت ثبتی ملک، درخواست را به یک کارشناس و نقشه بردار ارجاع می دهد. نقشه بردار با صدور اخطاریه ای، تمامی مالکین مشاعی را برای بازدید و نقشه برداری از محل دعوت می کند. این مرحله برای تعیین ابعاد و امکان پذیری فیزیکی افراز بسیار مهم است.
3. استعلام از شهرداری: پس از نقشه برداری، اداره ثبت نقشه را به شهرداری منطقه ارسال می کند تا از نظر ضوابط شهرسازی (مانند حد نصاب تفکیک و کاربری ملک)، امکان افراز تأیید شود. شهرداری معمولاً دو ماه فرصت دارد تا پاسخ دهد.
4. تصمیم واحد ثبتی: در نهایت، بر اساس سوابق ثبتی، نقشه برداری و پاسخ شهرداری، مسئول واحد ثبتی تصمیم نهایی خود را اعلام می کند. این تصمیم ممکن است مبنی بر «قابلیت افراز» یا «عدم قابلیت افراز» باشد. تصمیم واحد ثبتی به تمامی مالکین ابلاغ می شود و مالکین ده روز از تاریخ ابلاغ فرصت دارند تا به این تصمیم اعتراض کنند. در صورت عدم اعتراض در مهلت قانونی، تصمیم قطعی می شود.

برای ملموس تر شدن این فرآیند، می توان به یک نمونه تصمیم واحد ثبتی اشاره کرد:

نمونه تصمیم واحد ثبتی (عدم افراز)

اداره ثبت اسناد و املاک ولیعصر (عج)

بسمه تعالی

(تصمیم واحد ثبتی)

با توجه به درخواست خانم/آقای … به طرفیت سایر شرکا مالکین مشاعی پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در بخش … تهران مبنی بر تقاضای افراز و تقسیم سهم مشاعی خود از پلاک مذکور، ضمن رسیدگی و بررسی با توجه به سوابق موجود ملاحظه گردید ملک فوق طبق سند مالکیت صادره به صورت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان اداری واقع در طبقه همکف به مساحت 46.75 متر مربع می باشد. لذا با عنایت به مراتب بالا و وضعیت پلاک مزبور از حیث نوع ملک و مساحت مورد تقاضا، پلاک ثبتی مذکور غیر قابل افراز تشخیص و اعلام می گردد.

نماینده ثبت نقشه بردار ثبت

تصمیم واحد ثبتی فوق در اجرای مادتین 5 و 6 آیین نامه قانون افراز به متقاضی افراز و سایر مالکین مشاعی برابر مقررات مذکور در ماده 6 آیین نامه اخیر ابلاغ می شود تا در صورت اعتراض برابر ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ به دادگاه صالحه قضایی مراجعه نمایند.

رییس اداره ثبت اسناد و املاک منطقه ولی عصر (عج) تهران

نتیجه افراز: وقتی که تقسیم، ممکن می شود

اگر واحد ثبتی تصمیم به قابلیت افراز ملک بگیرد و این تصمیم نیز در مهلت قانونی مورد اعتراض قرار نگیرد یا اعتراض رد شود، مسیر روشنی پیش روی مالکین قرار می گیرد. در این حالت، مالکین می توانند با ارائه گواهی عدم اعتراض، از اداره ثبت بخواهند تا سندهای مالکیت جداگانه برای هر بخش مفروز صادر کند. این لحظه، پایانی بر مالکیت مشاعی و آغاز مالکیت مفروز است، جایی که هر شریک صاحب سهم فیزیکی مشخص و مستقل خود می شود و می تواند بدون نیاز به اجازه دیگران، هر تصرف قانونی را در سهم خود انجام دهد.

دستور فروش ملک مشاع: فرآیند قضایی گام به گام

وقتی که راه افراز ملک از طریق اداره ثبت به بن بست می رسد یا از ابتدا شرایط مراجعه به اداره ثبت وجود ندارد، باید مسیر دشوارتری را در پیش گرفت: مسیر قضایی. اینجاست که مفهوم «دستور فروش ملک مشاع» وارد می شود و دادگاه ها برای حل مشکل ورود می کنند.

دستور فروش ملک مشاع: مفهوم و مبانی قانونی

در ادبیات حقوقی، به تصمیم دادگاه برای فروش ملک مشاعی که قابل افراز نیست، «دستور فروش» گفته می شود، نه «حکم» یا «قرار». این نکته بسیار مهم است، زیرا ماهیت «دستور» با «حکم» یا «قرار» تفاوت هایی اساسی دارد. دستور فروش فاقد جنبه ترافعی است، به این معنی که دادگاه در آن به دنبال حل و فصل نزاعی بین دو طرف نیست، بلکه تنها در حال اعمال یک تکلیف قانونی برای رفع حالت اشاعه است. این تصمیم، نیاز به دادرسی شکلی پیچیده ندارد و معمولاً در وقت فوق العاده و بدون نیاز به دعوت طرفین صادر می شود. این خصوصیت، به سرعت بخشیدن فرآیند کمک می کند، اما در عین حال، امکان تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی را از طرفین سلب می کند.

مبانی قانونی اصلی این «دستور»، در ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و ماده 9 آیین نامه اجرایی همان قانون یافت می شود. این مواد به دادگاه اجازه می دهند تا در صورت غیرقابل افراز بودن ملک، دستور فروش آن را صادر کند تا از این طریق، حقوق تمامی شرکا حفظ شده و وضعیت بلاتکلیف ملک خاتمه یابد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/99/1826 شماره پرونده: 99-87-1826ح تاریخ نظریه: 1399/11/29

درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و آیین نامه اجرایی آن مصوب 20/2/1358 هیأت وزیران، در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.

صلاحیت دادگاه در صدور دستور فروش: وقتی دادگاه وارد عمل می شود

همانطور که قبلاً اشاره شد، در برخی موارد، از ابتدا باید برای درخواست فروش ملک مشاع به دادگاه مراجعه کرد. این موارد استثنائی عبارتند از:

• عدم امکان افراز در اداره ثبت: اگر اداره ثبت تصمیم به عدم افراز ملک بگیرد و این تصمیم قطعی شود (به دلیل عدم اعتراض یا رد اعتراض)، آنگاه چاره ای جز مراجعه به دادگاه نیست.
• وجود محجور یا غایب مفقودالاثر در میان مالکین: همانطور که در بخش افراز در ثبت توضیح داده شد، حضور افراد صغیر، مجنون یا غایب مفقودالاثر در بین مالکین، صلاحیت را از اداره ثبت سلب و به دادگاه می دهد.
• عدم ختم عملیات ثبتی: در مواردی که ملک هنوز سند رسمی ندارد و عملیات ثبتی آن به پایان نرسیده است، دادگاه مرجع صالح برای رسیدگی خواهد بود.

در تمامی این موارد، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، دادگاه صالح برای رسیدگی به درخواست دستور فروش ملک مشاع خواهد بود. انتخاب دادگاه صحیح، اولین گام برای شروع یک فرآیند حقوقی موفق است.

مدارک و الزامات تقدیم دادخواست دستور فروش

برای اینکه دادخواست دستور فروش ملک مشاع شما به سرانجام برسد، باید مدارک و مستندات کاملی را به دادگاه ارائه دهید. این مدارک، پایه های پرونده شما را تشکیل می دهند و به دادگاه کمک می کنند تا با آگاهی کامل تصمیم گیری کند:

• گواهی عدم افراز: این گواهی که از اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود، نشان می دهد که ملک مورد نظر، قابلیت افراز ندارد. این مهم ترین مدرک در این نوع پرونده ها است. اگر به دلیل وجود محجور یا غایب مفقودالاثر از ابتدا به دادگاه مراجعه کرده اید، نیازی به این گواهی نیست و دادگاه خود به موضوع رسیدگی می کند.
• تصویر مصدق سند مالکیت خواهان: برای اثبات مالکیت شما بر سهم مشاعی از ملک، ارائه تصویر برابر اصل شده سند رسمی الزامی است.
• فهرست کامل مالکین مشاعی (خواندگان) با مشخصات دقیق: باید تمامی شرکای دیگر را با نام، نام خانوادگی، شماره ملی و آدرس دقیق، به عنوان خوانده در دادخواست قید کنید تا دادگاه بتواند به آن ها ابلاغ کند.
• وکالت نامه (در صورت استفاده از وکیل): اگر از وکیل دادگستری برای پیگیری پرونده استفاده می کنید، وکالت نامه رسمی او باید ضمیمه دادخواست شود.
• کارت ملی خواهان: تصویر کارت ملی شما برای احراز هویت لازم است.
• فیش واریزی هزینه دادرسی: تقدیم دادخواست مستلزم پرداخت هزینه های قانونی است که از طریق سامانه های الکترونیک قضایی قابل پرداخت است.

جمع آوری دقیق و کامل این مدارک، نه تنها به تسریع روند رسیدگی کمک می کند، بلکه نشان از جدیت شما در پیگیری حق خود دارد.

نگارش دادخواست: سندی برای رهایی

دادخواست، سند حقوقی است که شما به واسطه آن، درخواست خود را به دادگاه ارائه می دهید. نگارش صحیح و دقیق آن، کلید ورود به فرآیند قضایی است. در این بخش، به بررسی نمونه دادخواست و نکات مهم آن می پردازیم.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

یک دادخواست استاندارد، باید حاوی اطلاعات مشخصی باشد تا دادگاه بتواند به آن رسیدگی کند. ساختار کلی آن به شرح زیر است:

خواهان: (نام و مشخصات کامل یک یا چند نفر از مالکین)
خوانده: (نام و مشخصات کامل تمامی مالکین مشاعی دیگر)
وکیل: (در صورت وجود، نام و مشخصات وکیل)
خواسته: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع پلاک ثبتی [شماره فرعی/اصلی] واقع در [آدرس ملک] پس از ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری و تقسیم بهای حاصله
دلایل و منضمات: (تصویر مصدق سند مالکیت، گواهی عدم افراز، وکالتنامه و...)

و اما متن حقوقی دادخواست که باید با دقت و صراحت تنظیم شود:

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

خواهان: آقای/خانم (نام و نام خانوادگی، کد ملی، نشانی کامل)

خوانده: آقای/خانم (نام و نام خانوادگی، کد ملی، نشانی کامل) – تمامی مالکین مشاعی دیگر باید به عنوان خوانده درج شوند.

وکیل: (در صورت وجود، نام و نام خانوادگی، کد ملی، نشانی کامل)

خواسته: تقاضای صدور دستور فروش یک باب آپارتمان / قطعه زمین / ملک تجاری به متراژ [متراژ دقیق] مترمربع به پلاک ثبتی [شماره فرعی] از [شماره اصلی] مفروز و مجزی از [شماره بخش] واقع در [نام شهرستان] حوزه ثبتی [نام حوزه ثبتی] به آدرس [آدرس دقیق ملک].

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت (یا کپی برابر اصل شده)
2. گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] (به انضمام ابلاغیه آن به خواندگان)
3. وکالت نامه وکیل (در صورت استفاده از وکیل)
4. کارت ملی خواهان
5. فیش واریزی هزینه دادرسی

متن دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و تقدیم احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند که اینجانب/موکل اینجانب (نام خواهان/وکیل) به موجب سند مالکیت به شماره [شماره سند] و پلاک ثبتی [شماره فرعی] از [شماره اصلی] مفروز و مجزی از [شماره بخش]، مالک [میزان دانگ/سهم] از شش دانگ مشاع از ملک واقع در [آدرس کامل ملک] می باشم. متأسفانه به دلیل عدم حصول توافق با سایر مالکین مشاعی (خواندگان محترم) در خصوص نحوه استفاده و یا فروش ملک مذکور، ادامه حالت اشاعه و مشارکت، منشأ اختلافات و مشکلات عدیده گردیده است.

به همین منظور و در راستای رفع این مشکل، درخواست افراز ملک به اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] تقدیم شد که پس از بررسی های لازم، آن مرجع به موجب تصمیم شماره [شماره تصمیم] مورخ [تاریخ تصمیم]، غیر قابل افراز بودن پلاک ثبتی مذکور را تشخیص و اعلام نمود. این تصمیم به تمامی مالکین مشاعی (خواندگان) ابلاغ گردیده و در مهلت قانونی نیز مورد اعتراض قرار نگرفته و قطعی شده است.

نظر به اینکه امکان ادامه مشارکت به نحو موجود میسر نبوده و از سوی دیگر، ملک نیز قابلیت افراز و تقسیم را ندارد، لذا چاره ای جز فروش آن از طریق مراجع قضایی نیست. بدین ترتیب، مستنداً به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357/08/22 و ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون مذکور مصوب 1358/02/20 هیأت وزیران، که صراحتاً بیان می دارد: در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد از محضر آن دادگاه محترم، تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع فوق الذکر پس از ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری و تقسیم بهای حاصله میان مالکین به نسبت سهم مالکیت آن ها را استدعا دارم.

با تشکر و تجدید احترام

نام و امضاء خواهان/وکیل

نکات کلیدی و کاربردی در تنظیم دادخواست: برای پرونده ای مستحکم

تنظیم یک دادخواست دقیق، به شما اطمینان می دهد که پرونده تان در مسیر درست قرار می گیرد. به نکات زیر توجه ویژه ای داشته باشید:

• ضرورت درج تمامی مالکین مشاعی به عنوان خوانده: این مهم ترین نکته است. هر یک از شرکا که به جز خواهان هستند، باید به عنوان خوانده معرفی شوند تا همگی از جریان پرونده مطلع شده و حقوقشان در نظر گرفته شود.
• نحوه درج مشخصات ملک: پلاک ثبتی (فرعی و اصلی)، بخش ثبتی، آدرس دقیق، متراژ و نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری) باید به طور کامل و صحیح در دادخواست ذکر شود.
• اهمیت پیوست کردن گواهی عدم افراز و ابلاغیه آن: این گواهی به همراه مدارک ابلاغ به سایر مالکین، نشان می دهد که شما تمامی مراحل قانونی قبل از مراجعه به دادگاه را طی کرده اید و به نوعی، مجوز ورود شما به فاز قضایی است.
• شرایط ویژه در صورت وجود محجور یا غایب: اگر در میان مالکین، محجور یا غایب مفقودالاثری وجود دارد و از ابتدا به دادگاه مراجعه کرده اید، در ستون خواسته، علاوه بر درخواست دستور فروش، باید «درخواست صدور گواهی عدم قابلیت افراز» را نیز مطرح کنید، زیرا دادگاه ابتدا باید عدم قابلیت افراز را احراز کند.

روند رسیدگی در دادگاه و پس از صدور دستور: از ارزیابی تا فروش

پس از تنظیم و تقدیم دادخواست، مرحله رسیدگی در دادگاه آغاز می شود. این بخش از فرآیند، دارای مراحل مشخصی است که آگاهی از آن ها می تواند به شما در درک بهتر وقایع پیش رو کمک کند.

روند رسیدگی به درخواست دستور فروش در دادگاه: قدم به قدم تا تصمیم نهایی

پس از ثبت دادخواست دستور فروش ملک مشاع، پرونده شما به یکی از شعب دادگاه عمومی حقوقی ارجاع داده می شود. این فرآیند معمولاً به شکل زیر طی می شود:

1. بررسی اولیه و استعلام: دادگاه ابتدا وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام می کند تا از صحت مدارک ارائه شده و عدم وجود سند معارض اطمینان حاصل کند.
2. رسیدگی در وقت فوق العاده: یکی از ویژگی های مهم دستور فروش این است که دادگاه معمولاً به صورت «وقت فوق العاده» و بدون نیاز به دعوت طرفین به آن رسیدگی می کند. این بدان معناست که جلسه ای با حضور شما و خواندگان تشکیل نمی شود، بلکه دادگاه بر اساس مدارک موجود، تصمیم گیری می کند.
3. ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری: مهم ترین بخش این فرآیند، ارزیابی قیمت ملک است. دادگاه موضوع را به یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا ارزش واقعی ملک را مشخص کنند. هزینه کارشناسی بر عهده خواهان است که در صورت فروش ملک، از محل سهم او برداشت خواهد شد.
4. صدور «دستور فروش»: پس از وصول نظریه کارشناسی و در صورت عدم اعتراض طرفین به آن (اگر اعتراض وارد شود، کارشناس دیگری معرفی می شود)، دادگاه بر اساس تمامی مستندات، «دستور فروش» ملک مشاع را صادر می کند. این تصمیم، همانطور که قبلاً گفته شد، جنبه ترافعی ندارد و یک دستور اداری-قضایی برای رفع حالت اشاعه است.

اجرای دستور فروش و تقسیم وجوه: پایان ماجرا

پس از اینکه دادگاه دستور فروش را صادر کرد، نوبت به مرحله اجرا می رسد. این مرحله توسط دایره اجرای احکام دادگستری پیگیری می شود و شامل گام های زیر است:

1. مزایده ملک: دایره اجرای احکام، با استفاده از تشریفات مزایده، ملک مشاع را به فروش می رساند. این مزایده، مطابق با مقررات قانون اجرای احکام مدنی انجام می شود و هدف آن، فروش ملک به بالاترین قیمت ممکن است.
2. تقسیم وجوه حاصل از فروش: پس از فروش ملک در مزایده و وصول مبلغ آن، دایره اجرای احکام، وجوه حاصله را به نسبت سهم هر یک از شرکا، میان آن ها تقسیم می کند. در این مرحله، هزینه های دادرسی، کارشناسی و اجرایی از سهم هر یک از مالکین کسر و سپس مابقی به آن ها پرداخت می شود.

این فرآیند، اطمینان می دهد که حتی در صورت عدم توافق شرکا، راهی قانونی برای تبدیل یک ملک مشاع به وجه نقد و تقسیم عادلانه آن وجود دارد، و هر یک از مالکین می تواند به سهم خود دست یابد.

هزینه های دادرسی، کارشناسی و اجراییه: برآورد مالی فرآیند

ورود به هر فرآیند حقوقی، هزینه هایی را به همراه دارد که باید از قبل از آن ها مطلع بود. در مورد دستور فروش ملک مشاع، هزینه های اصلی شامل موارد زیر است:

• هزینه دادرسی: این هزینه در زمان تقدیم دادخواست پرداخت می شود و معمولاً بر اساس ارزش ملک تعیین می گردد.
• هزینه کارشناسی: مبلغی است که برای ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری پرداخت می شود. این هزینه در ابتدا توسط خواهان پرداخت می شود و در صورت فروش ملک، از محل بهای حاصله از فروش، میان شرکا تقسیم می شود یا به خواهان مسترد می گردد.
• هزینه های اجراییه: شامل نیم عشر دولتی است که بابت اجرای دستور فروش در دایره اجرای احکام دریافت می شود. این هزینه نیز از محل بهای فروش کسر می گردد.

برآورد دقیق این هزینه ها نیاز به مراجعه به تعرفه های قانونی و در نظر گرفتن ارزش ملک دارد، اما آگاهی از وجود آن ها برای برنامه ریزی مالی شما ضروری است.

نکات حقوقی مهم و سوالات متداول: روشنگری مسیر

در مسیر حقوقی دستور فروش ملک مشاع، ممکن است سوالات و ابهامات متعددی پیش آید. در این بخش، به برخی از مهم ترین نکات و پاسخ های آن ها می پردازیم تا دیدی جامع تر از این فرآیند پیدا کنید.

آیا دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض (تجدیدنظرخواهی) است؟

یکی از سوالات رایج در خصوص دستور فروش ملک مشاع این است که آیا این تصمیم دادگاه قابل تجدیدنظرخواهی یا اعتراض است؟ پاسخ این است که خیر. همانطور که پیش تر توضیح داده شد، تصمیم دادگاه در خصوص دستور فروش، یک «دستور» قضایی است، نه «حکم» یا «قرار». قانون آیین دادرسی مدنی، تنها برای احکام و قرارهای خاصی امکان تجدیدنظر یا فرجام خواهی را پیش بینی کرده است. ماهیت غیرترافعی و اداری دستور فروش باعث می شود که این تصمیم، قطعی و غیرقابل اعتراض باشد. این ویژگی، به سرعت بخشیدن به فرآیند کمک می کند و از اطاله دادرسی جلوگیری می نماید.

آیا صدور دستور فروش ملک مشاع نسبت به ملک در رهن یا توقیف امکان پذیر است؟

این سوال از پیچیدگی های خاص خود برخوردار است و رویه های قضایی مختلفی در گذشته وجود داشته است. برخی محاکم بر این عقیده بودند که تا زمانی که ملک در رهن یا توقیف است، امکان فروش آن وجود ندارد و باید ابتدا موانع رفع شوند. اما بر اساس نظریات مشورتی جدید قوه قضائیه، صدور دستور فروش برای ملک مشاعی که در رهن یا توقیف است، بلامانع است، اما با حفظ حقوق مرتهن (طلبکار دارای رهن) یا توقیف کننده. این بدان معناست که ملک به فروش می رسد، اما در زمان تقسیم وجوه، ابتدا باید حقوق مرتهن یا طلبکار توقیف کننده پرداخت شود و سپس مابقی وجه بین مالکین مشاعی تقسیم گردد. این رویه جدید، به حل بسیاری از پرونده هایی که به دلیل رهن یا توقیف ملک با بن بست روبه رو بودند، کمک می کند.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/1402/64 شماره پرونده: 1402-87-64 تاریخ نظریه: 1402/03/02

اولاً، در فرض سؤال که در اجرای ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، به درخواست یکی از مالکان مشاع، دستور فروش ملک مشاع صادر و متعاقباً معلوم شده است، مالک دیگر سهم خود را در رهن قرار داده و یا حصه وی در توقیف است، دستور فروش مذکور با اشکالی مواجه نیست؛ زیرا حتی اگر دادگاه در زمان صدور این دستور از رهن یا در توقیف بودن ملک مطلع باشد، دستور فروش آن را با حفظ حقوق مرتهن و یا توقیف کننده صادر می کند. ثانیاً، با توجه به ماده 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، ترتیب فروش و تقسیم وجوه حاصل بین شرکا و به طور کلی مقررات اجرایی این قانون، طبق آیین نامه اجرایی آن خواهد بود و مطابق ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون یادشده مصوب 1358/02/20 هیأت وزیران، فروش ملک مشاع وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی است؛ بنابراین در فرض سؤال که سهم یک نفر از مالکان مشاعی در توقیف و یا رهن دیگری است، صدور دستور فروش با رعایت مقررات ماده 55 قانون اخیرالذکر امکان پذیر است و در هر حال فروش و مزایده مال مزبور که در توقیف و یا رهن است، بدون رعایت حقوق توقیف کننده مقدم و یا مرتهن امکان پذیر نیست.

آیا با سند عادی می توان درخواست دستور فروش ملک مشاع را مطرح کرد؟

خیر، صدور دستور فروش منوط به مالکیت رسمی شخص متقاضی دستور فروش است. در نظام حقوقی ایران، تنها سند رسمی است که به طور کامل مالکیت افراد را اثبات می کند و مبنای اقدامات قضایی قرار می گیرد. اگر مالکیت شما بر اساس سند عادی باشد، ابتدا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح و پس از کسب حکم قطعی و تنظیم سند رسمی، برای درخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام کنید.

آیا دستور فروش شامل سرقفلی یا حق کسب و پیشه می شود؟

دستور فروش مال مشاعی، اختصاص به عرصه (زمین) و اعیان (ساختمان) اموال دارد و در خصوص سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت موضوعیت ندارد. حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، حقوقی مستقل از مالکیت ملک هستند که به مستأجر محل تجاری تعلق می گیرد. اگر ملک مشاع شما دارای سرقفلی است، برای تعیین تکلیف سرقفلی، باید از طریق دادخواست های دیگری مانند الزام به تجویز انتقال منافع یا فسخ اجاره و تخلیه (در موارد خاص) اقدام کرد و این حقوق به طور مستقیم با دستور فروش ملک مشاع در هم تنیده نمی شوند.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/1402/97 شماره پرونده: 1402-3/3-97ح تاریخ نظریه: 1402/07/04

در فرضی که صدور دستور فروش ملک مشاع به سبب غیرقابل افراز بودن آن از دادگاه درخواست می شود، دادگاه مکلف است صریحاً حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی مستاجر ملک تجاری را از دستور فروش استثناء کند و در نتیجه در اجرای دستور فروش ملک تجاری مشاع غیرقابل افراز، صرفاً مالکیت ملک مشاع و با استثناء کردن حقوق مذکور به مزایده و فروش گذاشته می شود و دستور فروش ملک به حق مستاجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا دارنده سرقفلی خللی وارد نمی کند.

آیا ورثه می توانند نسبت به املاک مورثی (ارثی) دستور فروش ملک مشاع را مطرح نمایند؟

در جایی که مالکیت مشاعی افراد نسبت به یک ملک به موجب ارث است، طرح مستقیم دستور فروش در دادگاه معمولاً مسیر صحیح نیست. در این حالت، ورثه باید دادخواست «تقسیم ترکه» را مطرح نمایند. تقسیم ترکه یک فرآیند جامع تر است که تمامی اموال و بدهی های متوفی را در بر می گیرد و هدف آن، تقسیم عادلانه کل دارایی های به جا مانده بین ورثه است. اگر در جریان تقسیم ترکه، یکی از اموال (مانند ملک) غیرقابل تقسیم تشخیص داده شود، دادگاه در قالب همان دعوای تقسیم ترکه، دستور فروش آن ملک را صادر خواهد کرد.

آیا اجرای دستور فروش در اجرای احکام دادگاه مستلزم صدور اجراییه است؟

خیر، دستور فروش یک تصمیم اداری-قضایی است و ماهیت «حکم» را ندارد، بنابراین اجرای آن نیازی به صدور اجراییه ندارد. دایره اجرای احکام دادگستری بر اساس همان دستور دادگاه، اقدامات لازم برای مزایده و فروش ملک را انجام می دهد. این امر به معنای عدم نیاز به پرداخت نیم عشر دولتی به عنوان هزینه اجراییه نیز هست که خود به نفع طرفین پرونده است.

مدت زمان تقریبی کل فرآیند دستور فروش چقدر است؟

مدت زمان کلی فرآیند دستور فروش ملک مشاع، از تقدیم درخواست در اداره ثبت تا اجرای دستور فروش در دادگاه، به عوامل متعددی بستگی دارد و نمی توان زمان دقیقی را برای آن مشخص کرد. این عوامل شامل حجم کاری اداره ثبت و دادگاه، تعداد شرکا و محل زندگی آن ها برای ابلاغ اوراق، همکاری کارشناسان، پیچیدگی های ملک و وجود یا عدم وجود اعتراضات در مراحل مختلف است. با این حال، می توان برآوردی تقریبی ارائه داد که این فرآیند ممکن است از چند ماه تا بیش از یک سال به طول بیانجامد. داشتن یک وکیل مجرب می تواند به تسریع و پیشبرد صحیح پرونده کمک شایانی کند.

نکات ویژه برای وکلای دخیل در پرونده های دستور فروش

وکلای محترمی که درگیر پرونده های دستور فروش ملک مشاع هستند، باید به چند نکته کلیدی توجه ویژه داشته باشند تا موکلین خود را به بهترین نحو هدایت کنند:

• بررسی دقیق سوابق ثبتی: قبل از هر اقدامی، لازم است وضعیت ثبتی ملک به دقت بررسی شود تا از عدم وجود موانعی چون محجور، غایب یا سند معارض اطمینان حاصل شود.
• اهمیت ابلاغ صحیح: اطمینان از ابلاغ صحیح تصمیمات ثبتی و اوراق قضایی به تمامی خواندگان (شرکا) برای جلوگیری از تضییع حقوق و اطاله دادرسی حیاتی است.
• مطلع بودن از نظریات مشورتی: رویه های قضایی به خصوص در مسائل رهن و سرقفلی، با نظریات مشورتی جدید در حال تغییر هستند و اطلاع از آن ها برای ارائه بهترین راهکار به موکل ضروری است.
• شفاف سازی هزینه ها: وکیل باید تمامی هزینه های احتمالی دادرسی، کارشناسی و اجرایی را به طور شفاف به موکل توضیح دهد تا ایشان با آگاهی کامل تصمیم گیری کند.

---

در این مسیر پیچیده و پر فراز و نشیب حقوقی، از درک معنای مالکیت مشاع تا طی کردن مراحل اداری در اداره ثبت و در نهایت، مراجعه به دادگاه برای درخواست دستور فروش ملک مشاع، آگاهی و اطلاعات دقیق، بهترین همراه شماست. دانستن هر گام، آشنایی با مدارک لازم و شناخت چالش های احتمالی، نه تنها به شما در پیگیری حق خود کمک می کند، بلکه باعث می شود با اطمینان و آرامش بیشتری این مسیر را طی کنید. به یاد داشته باشید که هر پرونده ویژگی های خاص خود را دارد و مشاوره با یک وکیل متخصص و مجرب در امور ملکی، می تواند چراغ راه شما در این گذرگاه حقوقی باشد. با گام های حساب شده و بهره گیری از تخصص، می توانید از وضعیت دشوار ملک مشاع رهایی یافته و به حق خود دست یابید.