شکاف عمیق میان بهای تمام شده ساخت و فروش ملک
روز گذشته محمدرضا فرزین، رییس کل بانک مرکزی از کاهش تورم نقطه به نقطه میانگین قیمت مسکن در تهران طی اردیبهشت ماه و کنترل نسبی «رشد قیمت مسکن» در کشور خبر داد و گفت: هم‌اکنون ۸۲۶ هزار قرارداد نهضت ملی مسکن را نظام بانکی منعقد کرده و میزان تسهیلات ساخت مسکن که در سال ۱۴۰۲ پرداخت شده هم رشد ۳۰۴ درصدی داشته است و رشد نقطه به نقطه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به عنوان نمایه‌ای از تغییرات قیمت مسکن در کل کشور، در اردیبهشت ماه امسال در مقایسه با مقطع مشابه سال گذشته کاهش قابل توجهی داشت به گونه‌ای که این شاخص در شهر تهران از ۱۰۷.۲ درصد اردیبهشت سال گذشته با کاهش قابل توجهی به ۱۲.۵ درصد در اردیبهشت ماه امسال رسیده است.
همچنین حجم معاملات در اردیبهشت امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته معادل ۱۱.۸ درصد افزایش پیدا کرده است. تسهیلات ساخت مسکن در ابتدای سال ۱۴۰۲ از ۲۰۵ هزار فقره قرارداد به مبلغ ۶۸ هزار میلیارد تومان به حدود ۸۰۰ هزار فقره قرارداد به مبلغ ۲۷۵ هزار میلیارد تومان با رشد ۳۰۴ درصدی تا پایان اردیبهشت سال جاری رسیده است.
تسهیلات کمک ودیعه مسکن از ۲۲۴ هزار فقره به مبلغ ۱۳ هزار میلیارد تومان در ابتدای سال ۱۴۰۲ به حدود ۴۶۲ هزار فقره و مبلغ ۳۶ هزار میلیارد تومانی و رشد ۱۷۵ درصدی تا پایان اردیبهشت سال جاری رسیده است.
البته گزارش تازه‌ای که مرکز آمار ایران از قیمت نهاده‌های ساختمانی در تهران نیز منتشر کرده تا حد زیادی از کاهش هزینه‌ها در تولید مسکن حکایت دارد. این گزارش می‌گوید تورم نقطه‌ای نهاده‌های ساختمانی در شهر تهران در زمستان سال گذشته به کمترین سطح خود از زمستان ۱۳۹۶ تاکنون رسیده و یک رکورد ۶ ساله را به ثبت رسانده است.
عوامل متعددی روی قیمت مسکن تاثیر دارد که یکی از آنها، تغییر قیمت مواد اولیه یا همان مصالح ساختمانی است. آمار تازه نیز نشان می‌دهد که در انتهای سال گذشته، افزایش قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران به مراتب با سرعت کمتری نسبت به مدت مشابه در سال قبل رخ داده و در صورت ادامه این روند، می‌توان انتظار ثبات قیمت در نهاده‌های ساختمانی را داشت که در نهایت منجر به ثبات قیمت در بازار مسکن می‌شود.
با این حال، یک کارشناس حوزه مسکن معتقد است که «فاصله بسیار زیادی میان بهای تمام شده ساخت و فروش ملک وجود دارد.» مجید گودرزی، فعال حوزه مسکن در مورد کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن در کل کشور، در مقایسه با مقطع مشابه سال گذشته به «اعتماد» گفت: هر چند نرخ تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن را کاهش داده است، اما به دلیل عدم کنترل قیمت‌ها و نبود قدرت خرید به دلیل سرکوب دستمزد‌ها خرید مسکن باز هم کار آسانی نیست. این فعال حوزه مسکن در ادامه افزود: این روز‌ها دستمزد‌های اعلامی جامعه کارگری و جامعه کارمندی کفاف تامین نیاز مسکن مردم را نمی‌دهند و رهاشدگی قیمت‌گذاری‌ها فاصله بسیار زیادی میان بهای تمام شده ساخت و فروش و قیمت‌های بازار به وجود آورده است.
سیاست افزایش قیمت‌ها برای جلوگیری از مهاجرت به شهر‌های بزرگ غلط بود
گودرزی تصریح کرد: از سال‌های قبل می‌خواستند از مهاجرت به شهر‌های بزرگ جلوگیری کنند و سعی شد تا با یک خط‌مشی کاملا غلط قیمت مسکن را افزایش دهند.
این فعال حوزه مسکن در ادامه گفت: متاسفانه برخی کارگران و کارمندان به خصوص در شهر تهران قادر نیستند با این قیمت‌های نجومی، در تهران دوام بیاورند و به حاشیه تهران کوچ کرده‌اند، در صورتی که اقتصاد پایتخت به کار این افراد کاملا وابسته است.
او تصریح کرد: در حال حاضر تهران و شهر‌های بزرگ برای حقوق‌بگیران ثابت به جهنم تبدیل شده و فشار کمرشکنی به افرادی که دارای درآمد‌های ثابت هستند وارد می‌شود، از طرف دیگر نیز بحث تورم مسکن کاملا غیرمنطقی است.
تورم بخش مسکن بیش از ۸۱ درصد اعلام شده است
گودرزی ادامه داد: برخلاف آنچه گفته می‌شود، هر ساله میزان تورم مسکن بیش از ۸۰ درصد است و همین میزان هم به تورم عمومی تزریق می‌شود، در صورتی که تورم عمومی حدودا ۳۸ درصد اعلام شده است، اما تورم مسکن بیش از ۸۱ درصد اعلام شده است، بنابراین طبیعی است که بخش بزرگی از تورم عمومی مربوط به تورم بخش مسکن است.
این فعال حوزه مسکن خاطرنشان کرد: بخش بزرگی از تورم عمومی، تورم بخش مسکن است و در موضوع مسکن جز کنترل قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید مسکن نیز مطرح است و در شرایطی که کشور دچار رکود تورمی است تصویب حقوق‌های ۲۰۰ دلاری همچنان زیر خط فقر است و واقعا مشکلات را تشدید می‌کند.
سرکوب شدید در بخش تقاضا
گودرزی تصریح کرد: اگر قرار است جهشی در بخش تولید اتفاق بیفتد باید این جهش در بخش مصرف نیز باشد، در غیر این صورت سرمایه‌ها و کالا‌های ما بدون متقاضی و بدون مشتری خواهد ماند.
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه گفت: در نظام اقتصادی دنیا تقاضا به این اندازه سرکوب نمی‌شود تا به تولید آسیب بخورد و ما شاهد آن هستیم که بخش بزرگی از صنایع و ظرفیت‌های ما خالی مانده‌اند.
او خاطرنشان کرد: متاسفانه در ایران با یک سرکوب شدید در طرف تقاضا مواجه هستیم، اما از سوی دیگر آمار‌هایی که ارایه می‌شود هم صحیح هستند، چراکه بسیاری از فروشندگان تا ۳۰ درصد زیر قیمت سال گذشته نیز حاضرند معامله کنند، اما مشتری پیدا نمی‌شود.
انتظارات تورمی منفی شده‌اند
گودرزی تصریح کرد: اگر به مناطق ۱ و ۲ تهران تشریف ببرید، می‌بینید که به بهانه‌های واهی مهاجرت یا امثالهم آگهی‌های فروش فراوان است، اما هیچ مشتری ندارند به دلیل اینکه انتظارات تورمی منفی شده‌اند و همه منتظر ریزش قیمت‌ها هستند.
او خاطرنشان کرد: از سوی دیگر ما نگران آن هستیم که بحران سال ۲۰۰۸ اقتصاد امریکا در ایران هم تکرار شود و ما امیدواریم که به هر حال این کاهش قیمت در کشور هم مدیریت شود، چراکه خریداری در این بازار نیست.
گودرزی ادامه داد: در حال حاضر صنعت ساختمان‌سازی تا حدود زیادی قفل شده است و اگر وضعیت این صنعت بهبود پیدا نکند این موضوع می‌تواند به سایر بخش‌ها سرایت پیدا کند.
دوره انتظار خرید خانه به بیش از ۱۰۰ سال رسیده است
او در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش حجم معاملات در اردیبهشت ماه نشان‌دهنده خروج بخش مسکن از رکود است، افزود: خیر، این مساله نشان‌دهنده خروج رکود بخش مسکن نیست و احتمال اینکه یکسری معاملات به صورت صوری برای ایجاد تحریک تقاضا یا تحریک قیمت‌ها و بالا بردن قیمت‌ها انجام گرفته باشد، هست و از سوی دیگر هم بخشی از این معاملات مربوط به بخشی می‌شود که افراد می‌خواهند خانه‌ای کوچک‌تر را تبدیل به خانه‌ای بهتر
کنند. این کارشناس حوزه مسکن گفت: البته تعدادی از خانه اولی‌ها نیز طبیعتا قادر به خرید ملک با این قیمت‌های نجومی نیستند، چراکه دوره انتظار برای خرید خانه به بیش از ۱۰۰ سال رسیده است و عموما از دستمزدی که زیر خط فقر تعیین می‌شود، نمی‌توان پس‌اندازی داشت.
او تصریح کرد: قشر بزرگی از جامعه ما را معلمان و بازنشستگان و کارگران و کارمندان تشکیل می‌دهند و این افراد با دستمزد‌هایی که مصوب شده توان خرید مسکن را آن هم با فرض محالی که قیمت‌ها در سطح کنونی باقی بماند تا صد سال آینده نخواهند داشت.