از انواع قراردادهای پیمانکاری در زمینه ساخت و ساز که از اهمیت زیادی هم برخوردار است، میتوان به قرارداد بازسازی ساختمان اشاره کرد. این روزها افراد زیادی به فکر بازسازی ساختمان مسکونی یا اداری خود هستند که برای این کار باید به سراغ تیم‌ها و شرکت‌های بازسازی بروند. برای این کار هم باید یک میان کارفرما و پیمانکار منعقد شود تا تمام شرایط در آن به خوبی مشخص گردد. در این مطلب قصد داریم به بررسی بیشتر قراردادهای بازسازی و قرارداد مشارکت در ساخت بپردازیم و با انواع مهم آن آشنا شویم.
قرارداد بازسازی ساختمان چیست؟
همانطور که اشاره کردیم قرارداد بازسازی از انواع قرارداد پیمانکاری تک نفره در حیطه ساخت و ساز است. این قراردادها همچون دیگر قراردادها از اهمیت زیادی برخوردار هستند و از بروز بسیاری از مشکلات و اختلافات جلوگیری می‌نمایند. در رابطه با اهمیت عقد قرارداد بازسازی به طور دقیق و کامل میتوان به شرح دقیق خواسته‌های طرفین و جلوگیری از ایجاد سوء تفاهم در حین کار و همچنین آگاهی کامل کارفرما از جزئیات اجرای کار توسط پیمانکار اشاره کرد. برای عقد قرارداد بازسازی ساختمان باید به نکاتی توجه داشته باشید که در ادامه مطلب به آنها نیز اشاره خواهیم داشت.
بررسی انواع قرارداد بازسازی
اگر بخواهیم به انواع قراردادهای بازسازی اشاره داشته باشیم، باید در ابتدا به هزینه‌های مورد نیاز برای عملیات بازسازی اشاره کنیم. به طور کلی کارفرما و صاحب ملک برای بازسازی خانه یا محیط کار خود باید به طور معمول سه مبلغ جداگانه را پرداخت کنند. این سه هزینه هم بابت هزینه خرید مصالح و متریال، هزینه اجرای بازسازی و هزینه دستمزد تیم پیمانکاری و نیروهای انسانی است. البته گاهی پرداخت هزینه دیگری هم لازم است که آن هم مربوط به هزینه پروانه بازسازی است. حال در اینجا به انواع قرارداد بازسازی بر اساس این موارد اشاره می‌کنیم:
1- قرارداد بازسازی بدون صرف هزینه مصالح
در قرارداد بازسازی و تعمیرات ساختمان بدون مصالح، تهیه مصالح و متریال مورد نیاز بر عهده کارفرما است و پیمانکار طبق توافق مبلغی را برای این کار دریافت می‌کند. در این قرارداد بودجه مشخص شده تنها به هزینه‌های اجرای بازسازی و دستمزد پیمانکار و نیروهای انسانی اختصاص پیدا می‌کند. در قرارداد بازسازی بدون صرف هزینه مصالح، متریال و لوازم مصرفی به صورت یکجا خریداری نمی‌شوند. بلکه به صورت تدریجی خریداری می‌شوند. این قرارداد برای افرادی که قصد دارند در خرید مصالح صرفه جویی کنند یا هزینه بازسازی را کاهش دهند، مناسب است.
2- قرارداد بازسازی با مصالح
در این نوع قرارداد بازسازی، کارفرما بر اساس تخمین هزینه‌ها یک مبلغی را در اختیار پیمانکار قرار میدهد و صفر تا صد تعمیرات و بازسازی ساختمان را برعهده او می‌سپارد. در این قراردادها پیمانکار باید به تهیه مصالح و متریال لازم و همچنین نیروهای کاری بپردازد و از مبلغ پرداخت شده از سوی کارفرما، هزینه‌ها را پرداخت نماید. هر نوع هزینه‌ای هم که در این رابطه صورت می‌گیرد، باید با فاکتور به کارفرما ارائه شود. در حال حاضر قراردادهای بازسازی ساختمان با مصالح، از مناسبترین نوع قراردادهای بازسازی به شمار می‌روند.
3- قرارداد بازسازی ساختمان درصدی
نوع دیگر قراردادهای بازسازی، قرارداد بازسازی به صورت درصدی است که بیشتر توسط معماران بازسازی وضع می‌شود. در این قراردادها در ابتدا پیمانکار یک بودجه تقریبی را به کارفرما اعلام می‌کند که شامل هزینه‌های مربوط به عملیات بازسازی و مصالح و متریال مصرفی است. در صورتی که طرفین نسبت به این مبلغ توافق داشته باشند، وضع قرارداد صورت می‌گیرد. پس از آن هم مجموع هزینه‌ها هر چقدر هم باشد، درصدی از آن به عنوان دستمزد و حق الزحمه تیم پیمانکار پرداخت می‌شود که این درصد اغلب به صورت 20 درصد است.
4- قرارداد بازسازی به صورت دستمزدی
قرارداد بازسازی دستمزدی مشابه با نوع دستمزدی است. با این تفاوت که دستمزد پیمانکار جهت اجرای بازسازی و تعمیرات به صورت درصدی از کل هزینه نیست. بلکه دستمزد این افراد به صورت یک مبلغ ثابت است که در زمان عقد قرارداد بازسازی میان کارفرما و پیمانکار مورد توافق قرار می‌گیرد.
مفاد و بندهای مهم در قرارداد بازسازی ساختمان
در رابطه با مهمترین مفاد و بندهای قرارداد بازسازی میتوان به چند مورد اشاره کرد:
– مشخصات طرفین قرارداد (کارفرما و پیمانکار)
در این قرارداد باید به کلیه اطلاعات و مشخصات کارفرما و پیمانکار نظیر نام و نام خانوادگی، شماره ملی و آدرس و تلفن اشاره شود.
– موضوع قرارداد بازسازی و محل انجام آن
این یعنی باید در موضوع قرارداد به مشخصات ساختمان و عملیاتی که قرار است به عنوان بازسازی در آن صورت گیرد اشاره شود.
– محاسبات و مشخصات فنی
در قرارداد بازسازی باید به مشخصات فنی و تکنیکال پروژه بر مبنای نقشه‌ها و دستورات صادره از سوی کارفرما و مهندس ناظر اشاره شود.
– هزینه اجرای قرارداد به صورت جزئی و کلی
در قرارداد بازسازی باید به هزینه کلی پروژه بر اساس مبالغ پیش بینی شده از سوی کارفرما اشاره شود. همچنین باید به هزینه جزئی هر یک از امور نیز اشاره شود. برای مثال هزینه لازم برای سیم کشی کل ساختمان، گچ کار یو نازک کاری، اجرای نورپردازی، دیوار چینی، کف کاری و سرامیک کاری، نقاشی و رنگ آمیزی دیواره و غیره باید به طور جزئی اشاره گردد.
5- شرایط پرداخت هزینه قرارداد بازسازی
معمولا شرایط پرداخت هزینه اجرای بازسازی و تعمیر ساختمان به صورت توافقی صورت می‌گیرد. با این حال اغلب پرداخت هزینه به صورت درصدی و در حین انجام کار است که باید در قرارداد بازسازی به آنها اشاره شود.
6- اسناد و مدارک پیمان
در رابطه با اسناد و مدارک پیمان باید به سند قرارداد یا همان پیمان پیش‌رو و نقشه‌های کالی، تفصیلی و اجرایی اشاره کرد.
7- مدت انجام پروژه
از دیگر مفاد مهم در قرارداد بازسازی، مدت انجام پروژه است. این یعنی باید به روزهای لازم برای اجرای بازسازی در قرارداد اشاره شود و تاریخ شروع و خاتمه قرارداد نیز در آن درج شود.
8- دیرکرد طرفین در اجرای پروژه
برای اینکه بتوان از هرگونه سوءاستفاده و تاخیر در اجرای پروژه بازسازی جلوگیری کرد، بهتر است یک بخش با این عنوان در قرارداد بازسازی اختصاص داده شود تا برای هر روز تاخیر، مبلغی به عنوان جریمه در نظر گرفته شود.
9- تعهدات کارفرما و تیم پیمانکار
از دیگر بخش‌های مهم در قرارداد بازسازی میتوان به تعهدات طرفین قرارداد بازسازی اشاره کرد.
چند نکته مهم در رابطه با عقد قرارداد بازسازی و تعمیرات ساختمان
در صورتی که قصد انعقاد قرارداد بازسازی ساختمان را دارید، بهتر است به موارد زیر توجه داشته باشید:
• در قرارداد بازسازی باید آدرس و مشخصات کامل شرکت بازسازی را به درستی درج کنید. این یعنی باید نام و نام خانوادگی، کد ملی، شماره شناسنامه، آدرس محل کار، شماره تماس و غیره در قرارداد درج شود.
• در این قراردادها حتما به شخصی که مسئول مستقیم کارها از خارج کردن نخاله‌ها و مصالح تا خرید مصالح و متریال مورد نیاز است، اشاره کنید.
• در رابطه با مدت زمان انجام کلیه کارها بهتر است در قرارداد بازسازی صحبت شود تا از ایجاد بروز مشکل و اختلاف در حین کار جلوگیری شود.
• در صورتی که پیمانکار موظف به خرید لوازم و متریال مورد نیاز است، حتما به کیفیت، برند و قیمت مواد توجه داشته باشید و آن را به قرارداد پیوست نمایید.
• در قرارداد بازسازی به مسئولیت فروش یا دور ریختن مصالح و نخاله‌های ناشی از بازسازی اشاره داشته باشید.
• در رابطه با تمام مراحل و امور مورد نظر همچون نقاشی ساختمان، لوله کشی، خرید و اجرای کاشی و سرامیک، تاسیساتی چون برق کاری، کانال کشی و غیره در قرارداد بازسازی صحبت کنید. همچنین تاریخ شروع و پایان هر یک از این امور را نیز مشخص نمایید.
• مبلغ و هزینه بازسازی را به صورت کامل و صریح در قرارداد درج نمایید.
• برای تضمین خدمات و اطمینان از روند اجرای کار بازسازی میتوانید از ضمانت‌هایی استفاده کنید و به آنها در قرارداد اشاره نمایید. همچنین در نظر گرفتن جریمه یا تشویقی برای روند کار میتواند راهکار خوبی باشد.
نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان به چه معنی است؟
فرم قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان قراردادی برای سرمایه گذاری در ساختمان و ساختمان سازی است. در این قرارداد یک یا چند مالک و پیمانکار حضور دارند که بنا به توافق با یکدیگر، اقدام به احداث یک ساختمان یا مجتمع تجاری – مسکونی می‌کنند. ساختمان مورد نظر در متن قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان میتواند یک ساختمان اداری، یک ویلا، یک مجتمع مسکونی، یک واحد درمانی یا هر نوع بنای دیگری که جز گروه ساختمان قرار می‌گیرد، باشد. این قرارداد میان طرفین قرارداد تنظیم می‌شود. در عمل هر دو طرف قرارداد یک هدف را دنبال می‌کنند که همان ساختمان است.
نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان آن قراردادی است که به این منظور میان طرفین قرارداد تنظیم می‌شود و به امضای طرفین می‌رسد. در متن قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان درباره تمامی مواردی که در پیمانکاری ساختمان مورد توجه قرار می‌گیرد، صحبت شده است. هر چیزی که مربوط به پیمان و قول و قرار طرفین قرارداد و توافقات و قانون کار و حقوق طرفین باشد در شراکتنامه پیمانکاری ساختمان آورده می‌شود. در ادامه، درباره نحوه نوشتن و محتوای این قرارداد بیشتر توضیح خواهیم داد.
قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان عنوان صحیحی است؟
در عنوان قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان از دو کلمه مشارکت و پیمانکاری در کنار یکدیگر استفاده شده است. به ظاهر هم مشخص است که میان این دو کلمه تفاوت‌های وجود دارد. اما گاهی مشارکتی همراه با پیمانکاری است. به این شکل که مالک با خود پیمانکار شریک می‌شود. برای مثال یک پروژه را به او می‌سپارد و در ازای پرداخت هزینه پیمانکاری، پیمانکار را شریک پروژه می‌کند. یا برعکس پیمانکاری با سرمایه داری به توافق می‌رسد که پرداخت هزینه‌ها با سرمایه گذار باشد و عملی کردن پیمانکاری ساختمان و به اتمام رساندن پروژه به عهده پیمانکار باشد و در این همکاری با هم شریک شوند.
در اینجا، هم بحث پیمانکاری و هم شراکت مطرح است. پیشنهاد ما این است که از هر بخش که زمینه‌ای‌تر است برای عنوان اصلی استفاده شود. اما در کلام و در میان صحبت‌های معمول این عنوان بیشتر در دهان‌ها چرخیده است. ما نیز در این مقاله از عنوان نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان نام می‌بریم که برای همه مشخص‌تر و شناخته شده‌تر باشد.
شراکتنامه پیمانکاری ساختمان قرارداد مطمئنی است؟
از آنجایی که ساختمان و پیمانکاری ساختمان، کاری بسیار پرهزینه است، افراد پیش از عقد هرقراردادی لازم می‌دانند از اعتبار و کارایی آن مطمئن شوند. در جواب به این سوال که آیا نمونه شراکت نامه پیمانکاری ساختمان معتبر است یا نه، می‌توانیم به ماده 10 اشاره کنیم. ماده 10 قانون مدنی می‌گوید:
«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد (امضا) نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
بنابراین و بنا به این ماده، قانون مدنی حق تنظیم و عقد شراکتنامه پیمانکاری ساختمان را به شرط رعایت قانون میدهد و می‌توانیم بگوییم که نمونه قرارداد مشارکت در پیمانکاری با توجه به قانون مدنی تنظیم شده است. قراردادهایی که بر اساس قانون مدنی نوشته می‌شوند لازم الاجرا و غیر قابل خروج هستند.
همین نکته نیز دلیل محکمی برای معتبر بودن فرم قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان است. با این دلایل می‌توانیم با خیال آسوده‌ای به تنظیم نمونه شراکت نامه پیمانکاری ساختمان فکر کنیم و مطمئن باشیم که برای کارمان از قرارداد محکمی استفاده می‌کنیم. همچنین با تنظیم و عقد شراکتنامه پیمانکاری ساختمان ، سند معتبر و قانونی در اختیارمان است که در مواقع اضطراری میتواند بسیار کمک کننده باشد و حقوق شما را اثبات کند.
مراحل قانونی
نمونه قرارداد مشارکت در پیمانکاری از زمان عقد آن تا زمان اتمام پروژه و رونمایی و بهره برداری نهایی دارای مراحلی است. در ادامه به صورت تیتر وار درباره این مراحل توضیحاتی می‌دهیم. این مراحل یا به صورت خودکار یا به اجبار قانونی، عملی می‌شوند.
- به توافق رسیدن طرفین و امضای نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان؛
- اعطای وکالت کاری به یک یا چند نفر از شرکا که فرآیند پیمانکاری و رسیدگی به روند انجام قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان را به عهده داشته باشد؛
- دریافت دستور نقشه ساختمانی که در نظر دارید؛
- تهیه نقشه معماری، نقشه محاسبات، برق و مکانیک؛
- دریافت گواهی‌های مورد نیاز از شهرداری، سازمان آتش‌نشانی، نظام مهندسی، اداره اوقاف (اگر زمین وقفی است)، فضای سبز و غیره؛
- پرداخت فیش عوارض، مالیات و هزینه‌های جاری؛
- دریافت جواز ساخت زمین؛
- تخلیه و تحویل زمین یا ساختمان فرسوده به پیمانکار در زمان اخذ کامل قرض الحسنه و بلاعوض؛
- تخریب و تجهیز محل کارگاه؛
- اسکلت؛
- نازک کاری و پایان عملیات ساختمانی و تحویل کامل آپارتمان؛
- دریافت اسناد تک برگ مالکیت از سوی پیمانکار ساختمان یا آپارتمان و تحویل به مالک؛
- آغاز دوره تضمین .
انوع نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان
نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان را می‌توانیم به انواع مختلفی تقسیم کنیم که هرکدام می‌توانند از قراردادهای بسیار کاربری باشند. از جمله انواع نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان می‌توانیم به مشارکت عادی، مشارکت سهامی، مشارکت تهاتری، مشارکت تکمیلی و مشارکت معاوضه ای اشاره کنیم. در ادامه هر کدام را به صورت مختصر توضیح می‌دهیم.
- مشارکت عادی یا معمولی: معمولی‌ترین و ساده‌ترین نوع مشارکت است که طرفین قرارداد در آن بین 40 تا 60 درصد از قرارداد سهم می‌برند.
- مشارکت سهامی (سهمی): در این نوع مشارکت، پیمانکار بخشی از زمین یا یک ساختمان مخروبه که احتیاج به بازسازی دارد را خریداری می‌کند و با طرف دیگر شریک می‌شود. سهم دو طرف براساس مقدار سرمایه و مبلغی که پرداخت می‌کنند محاسبه می‌شود.
- مشارکت تهاتری: مشارکت تهاتری یا پایاپای نوعی از مشارکت است که در آن همه چیز به صورت کاملا یکسان و برابر اتفاق می‌افتد و طرفین قرارداد در ازای هر کار طرف دیگر، عملی خاص انجام می‌دهند.
- مشارکت تکمیلی: ممکن است پیش از تنظیم و امضای قرارداد، یکی از طرفین تا حدودی و تا مراحلی کار را پیش رفته باشد. در این صورت قراردادی که تنظیم می‌شود، قرارداد مشارکت تکمیلی است. در این قرارداد برای رعایت حق طرفین، مقدار کار انجام شده به دقت محاسبه می‌شود. در ادامه طرف قرارداد یا ادامه کار را به عهده می‌گیرد یا بابت آن بخش انجام شده، هزینه می‌پردازد و قرارداد جدید امضا می‌شود.
- مشارکت معاوضه‌ای: این قرارداد زمانی اتفاق می‌افتد که تقریباً کار انجام شده است. در این زمان یک طرف با پرداخت هزینه‌ای به اندازه سهم یک شریک، در آن قرارداد شریک می‌شود و میان آنها قرارداد تنظیم و امضا می‌شود.